WWW.SELUK.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

 

Pages:     | 1 |   ...   | 6 | 7 || 9 | 10 |   ...   | 11 |

«Институт экономической политики имени Е.Т. Гайдара Научные труды № 142Р Н. Шагайда Оборот сельскохозяйственных земель в ...»

-- [ Страница 8 ] --

В настоящее время в России не существует экспертизы законопроек тов на предмет их роли в сокращении или росте транзакционных издер жек реализации заложенных в них норм. Это способствует тому, что миллионы граждан, тысячи предпринимателей часто получают фор мальные институты, выполнение которых сопряжено с колоссальными транзакционными издержками.

5.2. Издержки на обеспечение прав собственности на землю Этот вид транзакционных издержек можно подразделить на издерж ки по защите прав собственности;

издержки на обеспечение своих прав собственности, а также издержки по обеспечению права собственника на распоряжение своей собственностью. Первые возникают в случае посягательств на права собственника со стороны других лиц. Примером вторых являются издержки, которые должен понести каждый собствен ник участка, право собственности которого возникло еще 20 лет назад, из-за того, что государство изменило систему регистрации прав на уча стки, но не обеспечило переход от старой системы к новой без обреме нения заботами собственника земли. Примером третьих издержек явля ются издержки подготовки участка к сделке, так как изменились фор мальные требования к участку, а участок, оформленный по старым пра вилам, им не удовлетворяет. Без этого невозможно осуществить одно из основных прав собственности – права распоряжения участком.

См. Тимофеева Л.М. Коррупционные схемы и перераспределение земли в сельском хо зяйстве. М.: РГГУ, 2002.

Оборот сельскохозяйственных земель… Несмотря на то что эти виды издержек на первый взгляд кажутся разными, все они направлены на обеспечение прав собственности на землю.

В научной литературе, посвященной институциональному анализу, проблема защиты прав широко обсуждается, например, в работах А.

Олейника1, В. Радаева2. Олейник признает дефицит правосудия, кото рый проявляется через высокую цену подчинения закону, низкую веро ятность наказания за неисполнение официальных норм. Иллюстрируя этот тезис, можно привести пример, когда сельскохозяйственные орга низации отказались платить высокую цену за исполнение закона и со вершение дорогих и долгих действий по формированию своих земле пользований на основе формальных договоров с собственниками зе мельных долей. В этом случае они могли либо использовать землю без формального оформления, либо пытаться зарегистрировать право юри дического лица на участок в долевой собственности. Лица, обратившие ся за регистрацией права юридического лица на участок в долевой соб ственности, ничем не рискуют. При этом они знают, что на руках граж дан есть на этот же участок действующие документы собственности, которые по закону приравнены к записи в реестре прав – ЕГРП3. Район ный регистратор не рискует, осуществляя регистрационные действия в отношении участка, в отношении которого они фактически уже осуще ствлены. Во-первых, в ФЗ «О государственной регистрации прав на не движимое имущество и сделок» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. не сказано, что они должны делать запрос в орган, осуществляющий регистрацион ные действия до возникновения учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Во-вторых, он руково дствуется рекомендациями вышестоящих лиц. Так, в Московской об ласти сформулирована своя норма, закрепленная в информационном письме Московской областной палаты. В соответствии с ней правоуста навливающим документом для государственной регистрации права соб ственности юридического лица на земельную долю являются учреди Олейник А. Дефицит права (к критике политической экономии частной защиты)// Во просы экономики. 2002. № 4. С. 23-45.

Радаев В. Формирование новых российских рынков: транзакционные издержки, формы контроля и деловая этика. М., Центр политических технологий, 1998. С. 95.

По п. 9 ст. 9 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

№137-ФЗ от 25.10.2001 г. все ранее выданные документы «имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

тельные документы сельскохозяйственной организации, если в них пре дусмотрена возможность внесения земельных долей в уставный капитал и если они были на момент регистрации юридического лица1. Эта норма не соответствует федеральному закону № 122-ФЗ и простой логике: уч редительные документы не подписаны всеми членами сельскохозяйст венных организаций;

в них не содержатся доказательства перехода пра ва собственности на юридическое лицо;

на момент регистрации органи зации у граждан не было права собственности на землю;

не требуется заявления от граждан о регистрации перехода их права на землю юри дическому лицу и так далее. После регистрации права юридического лица на землю против гражданина – собственника земельной доли вы ступает не только организация – новый собственник, но и регистраторы.

Низкая вероятность чьей-либо ответственности способствовала расши рению подобной практики2.

Олейник приводит примеры, когда (по опыту бизнесменов) решение споров в арбитражном суде зависит от веса стороны и стимулов, кото рые она может обеспечить для принятия нужных решений. Это важное замечание, поскольку собственники земельных долей, традиционные землепользователи, как правило, не могут предоставить ни первого, ни второго, что влечет за собой (с высокой долей вероятности) принятие решений не в их пользу. Те лица, которые одним махом забирают землю у сотен сособственников участка сельскохозяйственных угодий, кото рые могут использовать ее для целей строительства, имеют большой «вес».

На остроту этой проблемы в значительной мере влияет позиция вла сти. В первую очередь – на уровне района, куда обращаются граждане в поисках защиты. Во вторую – на уровне субъекта РФ, т.к. все районные органы (отделы Роснедвижимости, Росрегистрации (теперь – Росреест ра), кадастровые палаты, администрации районов, районных судов) прямо или косвенно находятся в зависимости от подобных органов на уровне субъекта РФ.

Информационное письмо Московской областной регистрационной палаты №55- от 13 января 2000 г. «Об особенностях возникновения и регистрации права собст венности на земельные доли, предоставленные гражданам при реорганизации (при ватизации) сельскохозяйственных предприятий, и сделок с ним.

http://www.zemly.ru/article/ Решение Арбитражного суда Московской области от 25 января 2008 г. по делу № А К1-22054/07 http://www.dom-i-zakon.ru/sud/svpraktika/sobstvennost/priznanie_prava_ sobstvennosti_na_dolju_v_prave_obshhejj_dolevojj_sobstvennosti_na_zemelnyjj_uchastok/ Оборот сельскохозяйственных земель… Права на землю граждан нарушаются несколькими способами:

1. Внесением прав юридического лица на землю в Единый государст венный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) при наличии правоудостоверяющих документов на этот же участок сельскохозяйственных угодий на руках граждан. Примером субъекта РФ, где такие нарушения прав приняли массовый харак тер, является Московская область.

2. Принуждением собственников к внесению земельных долей в ус тавный капитал сельскохозяйственной организации. Наиболее яр кий и массовый пример такого рода принуждения – опыт «Стойлен ской Нивы», интегрированного формирования, учредителя всевоз можных «нив» в ряде областей Черноземной части России, пре имущественно в Белгородской области. Это определило ареал тако го рода нарушений. Собственники земельных долей были поставле ны перед выбором: стать акционером в новом АО, внеся земельную долю в уставный капитал, получить там работу или остаться с до лей, но без работы, а также без обещанных в новом АО других благ.

3. Занижением оценки земельной доли при ее внесении в устав ный/складочный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Субъекты РФ, где с наибольшей вероятностью осуществлялись на рушения прав граждан, можно отобрать по темпам нарастания доли зем ли в собственности юридических лиц. Одна из технологий отъема земли через признание права сельскохозяйственной организации приведена ниже.

Иллюстрации нарушений прав граждан путем принуждения собст венников земельных долей к внесению земельных долей в уставный капитал организаций и занижения оценки земельных долей при внесе нии можно легко найти в Белгородской области. Для того чтобы оце нить последствия такого рода нарушений, можно провести расчеты по оценке земельной доли при формировании одного из предприятий сис темы «Стойленская Нива» – «Федосеевская Нива» на базе СПК «Старо оскольский». В описании процедуры создания ОАО «Федосеевская Ни ва» сказано, что акционеры – собственники земельных долей внесли в уставный капитал доли на участок, эквивалентный участку общей пло щадью 2824 гектаров. Оценочная стоимость составила 5271 тыс. руб., т.е. 2 тыс. руб./га1. Оценка в 2 тыс. руб./га в 1999–2001 гг. была уста новлена акционерным обществом при отсутствии рынка земельных до лей и, соответственно, сложившихся на нем цен. В качестве ориентира могла быть использована, например, кадастровая цена, которая утвер ждается официальными органами2. Если оценку земельных долей сде лать по кадастровой цене, то совокупные потери граждан на участок составят около 53 млн руб. (табл.5.2.1). Использование в виде оценоч ной кадастровой цены, уровень которой имеет хоть какое-то обоснова ние, привело бы к увеличению оценки взноса граждан более чем в раз.

Потери граждан – собственников земельных долей из-за занижения досеевская Нива»

Источники: Государственный (национальный) доклад «О состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2000 г.: М., Федеральная служба земельного кадастра, 2001 г. С. 158.

Несмотря на то что действия по признанию земельных долей вне сенными в уставные капиталы организаций или оценке по низким ценам казались для менеджеров организаций удачно завершенными (т.е. права организации на землю зарегистрированы, а бывшие собственники не получили пакета акций, обеспечивающих возможность принимать ре шения в организации), оборот такой земли затруднен. Граждане не ос Ушачев И.Г., Арашуков В.П., Югай А.М., Тушканов М.П., Бархунов Н.А. и др. Агро промышленные формирования холдингового типа. М.: Издательство МСХА, 2002. С. 126, 216.

Кадастровая цена устанавливается расчетно, она равна капитализированному рентному доходу.

Оборот сельскохозяйственных земель… тались безучастными к потере своей собственности, что выразилось в массовых обращениях их в суд, акциях протеста1.

Транзакционные издержки по защите прав от посягательства рассчи таны на примере граждан, права которых нарушены по технологии, из ложенной в разделе 5.2. В судебном разбирательстве участвовали граждан, иск акционерного общества (форма ЗАСХО – закрытое акцио нерное сельскохозяйственное общество;

организация была зарегистри рована в таком виде) к которым был разбит на 39 отдельных исков по решению суда. Суд дал разъяснение, что помещение для разбирательст ва не может вместить большее число участников процесса. Такое не хитрое объяснение увеличило расходы коллектива граждан на уплату государственной пошлины в 39 раз. Это ЗАСХО находится в ближай шем Подмосковье.

Граждане понесли следующие транзакционные издержки:

Поездки на судебные заседания: минимум по три поездки от подачи иска до получения решения: 3*39 представителей групп*120 руб. = 14 тыс. руб.

Копии документов для суда: 3 р.*50 (стр.)*39 (исков) = 5,8 тыс. руб.

Оплата услуг адвоката: 360 тыс. руб.

Оплата пошлины за ЗАСХО (т.к. оно выиграло дело): 2 тыс. руб.*39= 78 тыс. руб.

Уплата пошлины при апелляционных разбирательствах: 5 тыс.

руб.*39=195 тыс. руб.

Итого (на 1.01.2007 г.) затраты 150 граждан составили более 653 тыс. руб.

Временные затраты сложились из посещения 8 организаций (табл. 5.2.2).

Граждане, права которых нарушены, прошли все общественные, го сударственные и судебные инстанции. В настоящее время они подали (и принято) три заявления в Европейский суд по правам человека в Страс бурге о нарушении их конституционных прав на землю. Там они имеют все шансы доказать свою правоту. Выплата компенсационных платежей будет лежать на РФ. Учитывая, что цены на пригородную землю растут быстро2, можно прогнозировать очень большие расходы государства на Споры в Свердловской области. См. http://www.rojdenierus.ru/forum/viewtopic.

php?f=8&t= В январе 2007 г. сотка в участке земель сельскохозяйственного назначения без коммуни каций в 15-километровой зоне от Москвы стоила от 6 до 8 тыс. долл.

покрытие транзакционных издержек граждан на защиту своих прав по сле рассмотрения судебных споров в Страсбурге. Таким образом, выго да частных компаний и официальных лиц, обеспечивающих необходи мые решения, будет компенсирована за счет федерального бюджета РФ.

Транзакционные издержки на сбор документов Роснедвижимости ные затраты) заработную плату заработную плату, тыс. руб.

Источник: рассчитано по монографическому описанию случая защиты собственниками своих прав на земельную долю. Балашихинский р-н, Московская обл., Шагайда Н.И., 2006 г.

Транзакционные издержки на внесение ранее возникших прав собст венников на землю в ЕГРП. Гарантии прав собственника на землю обеспечиваются внесением записи о праве в государственный реестр прав, подлежащий вечному хранению. С 1991 г. по настоящее время несколько раз сменилась система учета прав на земельные участки: с самого начала приватизации эта функция лежала на районной админи страции. С 1994 г. – на райкомземах, с 1998 г. – на учреждениях юсти ции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Изменение системы учета и перераспределение функций по ведению учета прав в 1998 г. не сопровождалось передачей информации о ранее возникших правах на участки из старых реестров в новые. Тем самым была нарушена непрерывность ведения реестра прав на землю.

Оборот сельскохозяйственных земель… В настоящее время законодательно установлено, что документы го сударственного образца о правах на землю, выданные до 1998 г., «име ют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1. Собственник земельной доли или участка по своему усмотрению может внести свое ранее возникшее право в ЕГРП. При продаже собственник и покупатель обратятся в орган по регистрации прав и сделок с землей. При этом пе ред регистрацией перехода права на покупателя права продавца бес платно внесут в реестр. Эта законодательная норма является абсолютно декларативной: от собственника в органе по регистрации потребуют не только свидетельство о праве собственности на землю, которое имеет равную силу записи в ЕГРП, но и весь набор документов, который тре буется для внесения в ЕГРП информации о правах на новый объект не движимости. Такой порядок ставит собственника участка или земельной доли в худшее положение относительно лиц, которые регистрируют новые права на объект: нужно представить набор документов, изданных в период с 1991–1998 гг. При этом на руках у собственника земельной доли, например, имеется только один из четырех необходимых доку ментов (табл. 5.2.3).

Перечень и место нахождения документов, которые должен найти собственник земли для внесения ранее возникших Свидетельство на право собственности на + землю передаче участка в долевую собствен ность Выписка из государственного земельного – кадастровая палата кадастра/кадастровый паспорт Уставные документы организации или – сельскохозяйственная внесена в уставный капитал организации Источник: монографическое описание случаев внесения ранее возникших прав на землю в ЕГРП, Можайский р-н, Московская область, Шагайда Н.И, 2002–2005 гг. (из архива автора).

ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 3, п. 9.

Перечень визитов гражданина для получения документов, необхо димых для внесения ранее возникших прав, а также время, затрачивае мое на это, приведено в табл. 5.2.4.

Перечень визитов и затраты времени на получение документов, необходимых для внесения записи о ранее возникших правах Сельскохозяйственная организация 1 Районный отдел Росрегистрации 3–4 6/30 (в случае приема документов) Источник: монографическое описание случаев внесения ранее возникших прав на землю в ЕГРП, Можайский р-н, Московская область, Шагайда Н.И, 2002–2005 гг. (из архива автора).

При посещении организаций собственник столкнется с несколькими проблемами.

Первая проблема – отказ кадастровых палат в выписке из Государст венного земельного кадастра (ГЗК) или – с 1 мая 2008 г. – из Государст венного кадастра недвижимости по участкам, которые были сформиро ваны в момент или до момента приватизации. До недавнего времени работники кадастровых палат повсеместно отказывали в выдаче выпис ки из кадастра, объясняя это необходимостью проведения межевания ранее сформированного участка. Однако по внутренним требованиям Роснедвижимости на момент заполнения новых форм ГЗК, все ранее сформированные участки должны быть внесены в Земельный кадастр без проведения работ по их межеванию. Обычно кадастровые палаты отказывали заинтересованным лицам на том основании, что данные об участке не являются точными. Росземкадастр – предшественник Рос недвижимости – под напором жалоб граждан издал письмо об избыточ Оборот сельскохозяйственных земель… ности такого требования1. Однако оно не было доступно собственникам и пользователям участков. Потребовалось много усилий, чтобы гражда не и сельскохозяйственные организации смогли противостоять требова ниям чиновников Роснедвижимости. На следующем этапе выписки из кадастра (позднее – кадастровые паспорта) стали выдаваться без огра ничений, но работники кадастровых палат делали отметку: «площадь участка декларативная, требует уточнения при межевании». Это дало основания органам по регистрации прав на землю требовать выписку/ кадастровый паспорт без пометки. Кадастровые палаты отказывали в снятии пометки о потребности в межевании, требуя его проведения.

Вторая проблема – несоответствие площадей, указанных в разных документах. В постановлении главы администрации о передаче земли в долевую собственность значится площадь участка на момент привати зации (т.е., как правило, на 1992–1994 гг.). В выписке из кадастра ука зывается площадь участка на момент обращения за выпиской, т.е.

2009 г. В период с 1991 по 2009 г. произошло много изменений из-за выхода участников из общей собственности с участком в счет земель ной доли. Постановление главы администрации муниципального обра зования об определении местоположения участка в счет выделяемой доли не содержало поручений о внесении изменений в ранее изданное постановление о передаче участка в общую долевую собственность об уменьшении площади. В результате отследить изменение исходного участка и документально это подтвердить очень трудно. Функциональ ная обязанность – по подготовке объясняющего изменения документа – не возложена на какое-либо официальное лицо. Возможность подготов ки справки самим заинтересованным лицом на основании найденных в архиве сведений не предусмотрена ни в одном нормативном документе.

Разночтения в документах относительно площади участка в долевой собственности дают основания регистраторам отказывать в регистра ции, требуя официальных объяснений, а кто и как их может давать – не ясно.

Третья проблема – несоответствие в измерении земельных долей.

Как было указано в разделе 3, с начала 1990-х гг. до настоящего време ни неоднократно изменялись подходы к измерению доли в праве общей собственности. В документах на земельную долю размер указан в гек тарах или баллогектарах. С 1998 г. регистратор должен внести в ЕГРП Письмо Росземкадастра «О проведении территориального землеустройства» № СС/270 от апреля 2003 г.

размер доли в виде дроби. Проблема была осознана, и в 2005 г. внесена поправка в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

стало возможным измерять долю, как указано в «правоустанавливаю щем документе». Но проблема в том, что в правоустанавливающих до кументах доля, как правило, не указывалась. Там указывалась общая площадь передаваемого в долевую собственность участка. Доля указы валась в правоудостоверяющих документах – свидетельствах о праве собственности на землю. Так что поправка решила проблему измерения только там, где регистраторы не проявляют дотошность и указывают размер доли из правоудостоверяющего документа. Там, где регистрато ры точно выполняют закон, проблема не решена до сих пор. Ни в одном из нормативных актов не указано, кто делает пересчет долей в гектарах земли среднего качества, баллогектаров в дробь. Это дает основание регистраторам отказывать в регистрации, оправлять собственников зе мельных долей в суд для определения размера земельной доли. На прак тике для суда требуется дополнительный документ – справка из район ного отдела Роснедвижимости о размере земельной доли. Форма этой справки не предусмотрена нормативными документами. Функциональ но отдел Роснедвижимости не обязан ее выдавать. И это четвертая про блема – не расписаны функции официальных органов по выполнению необходимых для оборота действий. Каждая из этих проблем служит ис точником транзакционных издержек, связанных с ее урегулированием. Де нежные затраты складываются из двух статей:

оплаты проезда, т.к. все службы находятся в районном центре и работают для приема граждан в разные дни. Исключение – орган по регистрации прав на землю. Этот орган работает каждый день, но попасть на прием в день обращения не удается из-за очередей. В последние два года наблюдается улучшение организации работы – организована предварительная запись. Однако от дня обращения до дня приема может пройти несколько месяцев;

оплаты услуг (пошлины и другие официальные платы).

То, что законодатель регулирует, стоило менее 600 руб., а теперь – 140 (табл. 5.2.5). То, что законодатель заставил собственника сделать минимум 7 визитов1, каждый из которых сопровождается потерями времени и транспортными расходами, осталось невидимым. Если учесть, что собственники земельных долей в основном пенсионеры, то После объединения функций кадастровой палаты и органов по регистрации прав на зем лю число визитов сократится на два.

Оборот сельскохозяйственных земель… внесение прав в ЕГРП становится проблемой как раз из-за невидимых для законодателя трат сил, времени, денег.

Перечень визитов и оплата официальных услуг при внесении ранее возникшего права на земельную долю в ЕГРП Кадастровая палата 2–3 бесплатно (если не потребуют межевания) Сельскохозяйственная 1 Справка – бесплатно, копирование уставных Районный отдел Росре- 2–3 500 (с конца 2008 г. платеж снижен до 50) гистрации Источник: монографическое описание случаев внесения ранее возникших прав на землю в ЕГРП, Можайский р-н, Московская область, Шагайда Н.И., 2002–2005 гг. (из архива автора).

Законодатель предусмотрел, как ему показалось, возможность со кращения транзакционных издержек, введя возможность представления интересов собственника земли в различных организациях по доверенно сти. Однако тот же законодатель:

не заявил ясно, что доверенности в архив, кадастровую палату, Рос недвижимость могут быть выданы в простой письменной форме;

заявил, что доверенность на подачу заявления в Росрегистрацию на регистрацию ранее возникших прав, получение свидетельства о го сударственной регистрации прав (см. ФЗ «Об обороте земель сель скохозяйственного назначения) требует нотариального заверения.

В результате введение доверенности не способствует сокращению транзакционных издержек. Во-первых, потому что во всех конторах с заявителя требуют нотариальную доверенность. Во-вторых, нотариусов в селе нет, они, как правило, находятся в районе. Выезд нотариуса еще больше увеличивает издержки, а поездка в районный центр для оформ ления доверенности становится слишком дорогой из-за затрат на про езд, очереди к нотариусу, плату за доверенность. Так, например, в Мос ковской области за оформление доверенности у нотариуса на передачу документов в орган по регистрации прав в апреле 2010 г. нужно было заплатить 1200 руб.

Как упоминалось выше, в настоящее время в ГД РФ рассматривается законопроект ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения». В нем присутствует стремление добиться удешевления этих процедур: доверенность может заверить не нотариус, а уполномоченный работник органа местного самоуправле ния. Однако в ходе подготовки законопроекта не было учтено, что уполномоченное лицо также обязано брать пошлину. Возможность под готовки одной доверенности на одно лицо от группы собственников земельных долей в одном участке также не допускается: пошлина бе рется с каждого лица-доверителя.

Таким образом, действующие институты по регистрации ранее воз никших прав на землю не обеспечили автоматического перенесения информации о правах из районных земельных комитетов в органы юс тиции по регистрации прав. Тем самым были обеспечены условия для роста транзакционных издержек, связанных с заполнением новых рее стров прав за счет самих собственников. Государство переложило трансформационные издержки (как вид транзакционных издержек, свя занных с переключением одной нормы на другую) на граждан.

5.3. Технология захвата земли в счет земельных долей на примере судебных разбирательств ЗАСХО «Серп и молот» Балашихинского района Московской области Технология нарушения прав, обоснование принимаемых решений, сами решения по этому делу идентичны многим другим случаям нару шения прав граждан на землю в Московской области. Издержки, кото рые понесли граждане, входят в издержки обеспечения прав собствен ности на землю.

ЗАСХО (закрытое акционерное сельскохозяйственное общество) «Серп и молот» расположено в тридцатикилометровой зоне от Москвы.

По его территории планируется проведение скоростной автомагистрали Москва–Ногинск. Близость к столице предопределяет возможность ис пользования земель для строительства жилья и промышленных объек тов. Это стимулирует рост цен на участки. ЗАСХО «Серп и молот» пе решло под контроль группы лиц, которые выкупили акции у акционе ров. ЗАСХО за все годы своего существования не платило дивидендов своим акционерам. Поэтому граждане продавали акции с радостью. По Оборот сельскохозяйственных земель… договору купли-продажи акционеры продавали акции, а не земельные доли, свидетельства собственности на которые оставались у граждан на руках. Граждане были в полной уверенности, что земля остается в их собственности.

Сельскохозяйственное производство в ЗАСХО сохраняется в крайне усеченном масштабе. Оно необходимо, чтобы организация продолжала считаться сельскохозяйственной до момента окончания судебных спо ров ЗАСХО с гражданами за землю, а также до выкупа участков несель скохозяйственных угодий, ранее предоставленных ЗАСХО на праве по стоянного (бессрочного) пользования. Сохранение ЗАСХО важно, т.к.

цена выкупа установлена низкой (20% от кадастровой стоимости участ ка) только для сельскохозяйственных организаций.

Технология нарушения прав собственности граждан на земельные доли, реализованная ЗАСХО «Серп и молот», изложена ниже.

До 2005 г. права граждан на земельные доли признавались. В 2004 г.

в состав участников общей собственности были включены на основании закона еще дополнительно восемь граждан, которые имели право на земельную долю, но своевременно не вошли в состав участников общей собственности. Более 150 членов общей долевой собственности на уча сток внесли свои права на земельную долю в ЕГРП. Учреждение юсти ции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сочло доказанными права на землю, выдало свидетельство 150 гражданам о государственной регистрации права на землю.

С введением в действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйствен ного назначения», когда стало ясно, что купля-продажа сельскохозяйст венной земли стала реальностью, земельные доли стали скупать физи ческие лица, близкие к руководству ЗАСХО. ЗАСХО «Серп и молот»

обратилось в 2004 г. Балашихинский районный суд с иском к покупате лю с требованием установить незаконность скупки долей, якобы ранее внесенных продавцами в уставный капитал в момент реорганизации совхоза «Серп и молот» в ЗАСХО. Покупатель, близкое к руководству ЗАСХО лицо, в суде разъяснил, что действовал по незнанию: он видел у продавцов свидетельства собственности на землю, которые были выда ны на основании постановления главы администрации района по указу президента № 1767, заключил договор, обратился за регистрацией пере хода права на себя в регистрационную палату. Сейчас, в суде, он пони мает, что у граждан прав не было. Администрация также приглашена на суд в качестве третьего лица: она выдавала гражданам документы о праве собственности на земельную долю. Ответчик и представитель Балашихинской администрации согласились, что попали впросак. От ветчики – покупатели земельных долей – признали, что действовали по незнанию: долей-то у граждан уже нет! Администрация признала, что действовала незаконно: реализуя указ президента РФ, выдала свиде тельства на земельные доли гражданам, т.к. в действующем на тот мо мент реестре прав были зарегистрированы именно их права, но, оказы вается, граждане землю передали в уставный капитал ЗАСХО! Суд при согласии ответчиков – связанных с ЗАСХО лиц, а также представителей администрации Балашихинского района вынес вердикт, что земельных долей у продавцов, как и у других граждан, получивших их в ходе при ватизации совхоза, уже нет, так как земельные доли были при реоргани зации бывшего совхоза внесены в уставный капитал ЗАСХО.

В этом решении очень важно следующее – решение суда должно ка саться только граждан – собственников тех долей, которые продали от ветчику земельные доли. Иск был о том, что покупатель купил у граж дан доли, которых у тех не было. Суд в своем решении указывает, что не только эти, но и все другие доли граждан, полученные при привати зации совхоза, внесены в уставный капитал ЗАСХО. В судебном опре делении, не оспоренном до сих пор, т.к. его текста не могут добиться ни адвокаты, ни лишенные прав граждане, суд также признал незаконным распоряжение главы районной администрации о выдаче всем гражданам свидетельств на земельные доли. Представитель администрации не воз ражал.

В конце 2004 г. к ЗАСХО обращается группа граждан – собственни ков земельных долей с просьбой о выделе участка в счет их долей. ЗА СХО согласно, но процесс выдела сложный, потребует специальных знаний. ЗАСХО предлагает помощь гражданам – по доверенности от них провести процедуру выдела. Решение суда, что у этих граждан уже нет доли, пока лежит без движения, ЗАСХО о нем не говорит. Доверен ность содержит положение, что один из квалифицированных работни ков ЗАСХО будет представлять интересы граждан для выдела участков в счет их земельных долей везде, вплоть до суда. Граждане доверен ность дают.

В период с декабря 2004 по начало февраля 2005 г. представитель ЗАСХО на основании доверенностей обращается в Арбитражный суд Московской области о признании права акционеров ЗАСХО на земель ные доли, которые они желают выделить в участок.

К иску прилагается определение Балашихинского суда о незаконно сти решения администрации района о выдаче гражданам свидетельства Оборот сельскохозяйственных земель… на земельную долю. На вопрос судьи к представителю ЗАСХО, который представляет интересы гражданина по доверенности, о том, вносил ли гражданин земельную долю в уставный капитал, представитель ЗАСХО отвечает утвердительно. В суде была разыграна блестящая рокировка, когда ЗАСХО, действуя якобы от имени акционера, отвечал на вопросы судьи в интересах ЗАСХО. На основании этих ответов суд отказал представителю граждан-доверителей в иске к ЗАСХО: земельные доли выделить нельзя, так как граждане ими уже не владеют.

В феврале 2005 г. ЗАСХО «Серп и молот» подает в Арбитражный суд Московской области иск к 150 гражданам, в т.ч. к акционерам, о незаконности регистрации ими ранее возникшего права на земельную долю в ЕГРП. К каждому иску приложены копии судебных решений районного и арбитражного судов о том, что прав у граждан на земель ную долю нет.

Арбитражный суд под предлогом, что 150 человек не могут быть привлечены в судебное заседание из-за того, что все они не могут быть приглашены одновременно в здание суда, разбивает один иск на 39 ис ков к 3–5 собственникам земельных долей. Это увеличивает размер су дебной пошлины в 39 раз. Иски попадают к семи разным судьям. Расчет истца прост – ответчики не будут ходить на все заседания, готовить комплектов документов (постановления, копии учредительных доку ментов, ответы из ФКЦБ и прочие бумаги общим объемов около стр.). Суд привлекает в качестве третьего лица Главное управление ре гистрационной службы по Московской области и администрацию Ба лашихинского района. Сельскохозяйственная организация-истец предъ являет справку об отсутствии средств на текущем счете и просит отсро чить уплату государственной пошлины на шесть месяцев.

В ходе подготовительных слушаний ЗАСХО меняет требование:

признать право ЗАСХО на 1/723 долю каждого из 150 граждан, права которых на земельную долю внесены в ЕГРП. Суд выносит 39 решений о том, что права на земельные доли – 150 долей размером 1/723 – при надлежат ЗАСХО. Это решение также очень интересно: если есть доли, то есть долевая собственность, если все доли внесены в ЕГРП, то долей нет, есть право собственности организации на участок. С одной сторо ны, ЗАСХО считало, что все земельные доли были внесены в уставный капитал, тогда доли исчезли. Наличие долей подтверждает наличие до левой собственности. Возникает вопрос: долевой собственности одного лица не бывает, тогда кто является дольщиками? Вопрос риторический.

Однако земельные доли в уставный капитал ЗАСХО не могли быть внесены, т.к. на момент учреждения организации – ЗАСХО – этих зе мельных долей у граждан еще не было. У граждан с 1990 г. (с момента передачи имущества трудовым коллективам по ст. 12 Конституции РСФСР) было право на имущество, что позволило коллективу делить права на него, определять имущественные паи членов трудового кол лектива, учреждать на этих паях, внесенных в уставный капитал, ЗАСХО.

При этом в уставных документах могли быть стандартные фразы о том, что уставный капитал организации может быть образован за счет раз ных взносов, в т.ч. и взносов земельных долей. Однако если на момент учреждения организации у граждан права на землю еще не было, то внести их в уставный капитал ЗАСХО они не могли.

Решение районного суда стало основанием для принятия решений арбитражным судом по всем 39 искам в отношении 150 человек: зе мельные доли являются собственностью ЗАСХО.

В судебном решении (дело № КГ-41/7674-06) произошла подмена понятий. В обосновании решения суда говорится, что «совхозы и колхо зы обязаны провести реорганизацию до 1.01.1993 г. При этом граждане наделялись земельными паями, которые были обязаны либо выделить в участок для организации КФХ, либо внести в уставный капитал», как посчитал суд. Однако для обязательного распоряжения своими правами на землю гражданам не был установлен срок. Срок относился только к вопросу о проведении реорганизации. Тем более что санкций за то, что гражданин своей земельной долей/паем не распорядился, в законода тельстве не было предусмотрено.

На момент принятия решения о реорганизации и принятии уставных документов организации у граждан не было земельных долей. Вне зави симости от того, что было написано в уставных документах, граждане должны были подтвердить факт внесения после того, как право на зем лю у них возникло. Этого не случилось. Граждане также не написали заявления в орган, осуществляющий учет прав на землю до 1998 г., о переходе права на земельные доли или земельный участок в счет всех земельных долей организации, что требовалось по действующим на тот момент правилам. В связи с этим орган, осуществляющий учет прав (как правило, районный земельный комитет), совершенно справедливо выдал гражданам свидетельства на земельную долю постоянного образ ца после 1993 г. Организация не посчитала, что ее права нарушены, и не обратилась в суд, требуя, чтоб были признаны права организации на эти доли после 1993 г. – по 2004 г. То есть истек срок исковой давности, в Оборот сельскохозяйственных земель… течение которого организация могла обратиться в суд, если считала, что ее права на землю нарушены.

Следуя логике Московского областного арбитражного суда, земель ные доли должны были исчезнуть после 1.01.1993 г., когда истек отпу щенный для реорганизации сельхозорганизаций срок. Однако все зе мельное законодательство, принятое после 1992 г., «вращалось» вокруг земельных долей, прав и обязанностей граждан как собственников зе мельных долей.

Граждане не посчитали решение суда справедливым, они прошли последовательно все инстанции в стране, чтоб иметь основания обра щения в Страсбургский суд по защите своих конституционных прав на землю. По части исков Страсбургский суд уже прислал уведомление о поступлении документов.

За этот период времени земля на территории Балашихинского рай она стала стоить 6–10 тысяч долларов за сотку. В случае если Европей ский суд по правам человека поддержит иски, то Российской Федерации нужно будет расплачиваться с гражданами именно по этим ценам. И это будет альтернативная оценка транзакционных издержек граждан на за щиту своих прав собственности в государственных учреждениях: мини стерстве сельского хозяйства Московской области, правительстве Мос ковской области, Московской областной думе, Арбитражном суде Мос ковской области, а также в Общественной палате при президенте РФ, многих других общественных организациях.

5.4. Транзакционные издержки на вступление в права наследства на земельную долю или земельный участок Доля лиц пенсионного возраста на момент приватизации сельскохо зяйственных угодий колхозов и совхозов достигала 40% от числа участ ников общей собственности на участок. Через два года доля умерших среди участников общей собственности составляла не менее 2,5%1, а к 2002 г. – уже около 12% (см. выборку по табл. 4.4.1). Если транзакцион ные издержки вступления в права наследства на земельную долю или участок будут чрезмерными, то оборот земли будет ограничен. Эти огра Оценка сделана автором по 2875 собственникам земельных долей пяти сельскохозяйст венных предприятий, реорганизованных в ходе проекта IFC «Приватизация земли и реор ганизация сельскохозяйственных предприятий в России» в Нижегородской области в 1993–1994 гг.

ничения затрагивают миллионы семей, на что указывает Л. Рольфс1, от мечая необходимость изучения транзакционных издержек на вступление в права наследства на землю.

Переход прав на земельную долю или участок земли к наследнику предусматривает два этапа. Первый – вступление в права наследства.

Второй – регистрация права наследника на земельную долю или зе мельный участок – внесение информации о его правах на землю в ЕГРП. Транзакционные издержки по регистрации прав наследника, т.е.

внесению его прав в ЕГРП, могут здесь не рассматриваться, т.к. они аналогичны внесению в реестр ранее возникших прав (см. выше). Отли чие в документах: правоустанавливающим документом является в этом случае не постановление главы администрации района, а документ, под тверждающий права наследника на имущество, переходящее в порядке наследования, выданный нотариусом или судом. Расчет транзакцион ных издержек сделан по данным, полученным на основе монографиче ских описаний случаев вступления в права наследования на участок для ведения КФХ, садоводства, а также земельных долей.

Вступление в наследство осуществляется через нотариуса, который ведет наследственные дела по территориальному признаку. Как показы вает практика, на сельский район Московской области приходится один нотариус, очереди большие, медленно двигающиеся. Затраты времени – не менее 3–5 часов для того, чтобы попасть на прием. Как правило, на первый прием заявитель приносит только часть требуемых бумаг, по этому необходимо нанести визит еще не менее двух раз, чтобы полу чить документы, подтверждающие права наследника на участок.

К нотариусу нужно принести следующие документы на участок (без учета документов, подтверждающих родство и прочее):

• свидетельство на право собственности на землю;

• постановление главы администрации о выделении земельного уча стка наследодателю;

• кадастровый паспорт земельного участка, который заменил ранее выдававшуюся выписку из кадастра;

• справку из налоговой инспекции о том, что за умершим собствен ником нет задолженности по уплате земельного налога;

• выписку из учреждения юстиции о том, что на этот участок не заре гистрированы чьи-либо права, а также аресты и другие ограничения Рольфс Л. Рынки факторов производства: перспективы анализа. Материалы докладов проекта BASIS. М.: ИЭПП, 2002. С.117–118.

Оборот сельскохозяйственных земель… в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Если информация о правах наследода теля не была внесена в ЕГРП, то нужно еще принести справку из районного отдела Роснедвижимости о том, что на участок не заре гистрированы права других лиц, аресты и другие ограничения до С 1.01.2006 г. отменен налог на имущество, переходящее в порядке наследования. Это сократило затраты на получение одной справки – из отдела Роснедвижимости о размере нормативной цены участка на мо мент смерти наследодателя.

Как правило, на руках наследника находится только свидетельство о праве собственности на землю. Таким образом, практически все 5– документов нужно получить заново (табл. 5.4.1).

Перечень мест, которые должен посетить наследник для сбора документов для вступления в наследство на участок Кадастровая палата 2 Выписку из кадастра/кадастровый паспорт (если Землеустроительная (2) Заказ работы и получение материалов для поста ния/кадастровый из кадастра будет отказано) инженер Районный отдел Рос- 2 Для получения справки, что в ЕГРП не зарегистри Районный отдел Рос- 1 1. Для получения справки о кадастровой стоимости недвижимости участка (требуют не всегда в связи с освобождени Налоговая инспекция 1 Для получения справки о наличии задолженности по месту нахождения по уплате налогов. Действует 1 мес., бесплатно участка Районный отдел Рос- 2 Справку о зарегистрированных правах на участок, регистрации отсутствии обременений. Действует 5 дней, Итого визитов до Не менее Районный отдел Рос- 2 Свидетельство о государственной регистрации Итого визитов Не менее Источник: по результатам монографического обследований процедуры вступления в наследство. Конаковский р-н, Тверская область. Шагайда Н.И., 2005 г.

Официальные затраты незначительны. Основная сумма денежных затрат приходится на проведение работ по межеванию участка, а затра ты времени складываются из затрат на многочисленные поездки из села в районный центр и очереди.

По ст. 5 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»

1990 г. план участка для фермера изготавливался за счет бюджета. На основании этого плана участок уже должен состоять на кадастровом учете в настоящее время как ранее учтенный. Однако на практике рабо ты по межеванию потребуют провести либо в кадастровой палате, т.к.

данные устарели, либо в органе юстиции по регистрации прав, т.к. в выписке из кадастра/кадастровом паспорте будет указано, что площадь участка декларативна, требует уточнения при межевании участка.

Работы по межеванию, как правило, стоят от 2,5 до 5 тыс. руб. за гектар. Федеральное законодательство предусмотрело возможность ог раничения верхней границы затрат на межевание на уровне субъекта РФ. Как показывает практика, все попытки ограничения цены услуги сопровождаются возникновением дополнительных услуг. Во-первых, как правило, эти ограничения действуют для участков граждан для са доводства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства. Во вторых, ограничение цены услуги за проведение работ по установлению и описанию границ участков (межевание) в 7 тыс. руб. сопровождается услугой «помощь в сборе документов» в 20 тыс. руб. Срок подготовки материалов для постановки участка на учет – не менее месяца. Выход ной материал – межевое дело, в лучшем случае завизированное руково дителем районного отдела Роснедвижимости. Если подписи не будет, то возникает новый этап работы для наследника – незапланированное по Оборот сельскохозяйственных земель… сещение отдела Роснедвижимости для получения подписи1. Дополни тельные издержки – оплата транспортных расходов. Для сбора докумен тов потребуется в лучшем случае шесть месяцев. При этом собирать документы нужно оперативно, чтобы не истек срок действия справок: из налоговой инспекции – один месяц, из отдела Росрегистрации – 5 дней.

Если на участке для КФХ находятся постройки, то к этому перечню до бавляется еще предоставление выписки из БТИ, технический паспорт на дом. Если таковых документов нет (а это распространенное явление), то их оформление потребует 2–3 месяцев, не менее трех дополнительных посещений организации, занимающейся технической инвентаризацией строения.

Для оценки транзакционных издержек можно воспользоваться аль тернативными затратами – тарифами на услуги по оформлению прав на недвижимость, которые предлагают юридические бюро2.

Аналогичную процедуру, исключая этапы подготовки межевого де ла, постановки участка на кадастровый учет, технической инвентариза ции построек, необходимо провести и при вступлении в права наслед ника на земельную долю.

В настоящем виде высокие транзакционные издержки препятствуют преобразованию накопленных первым поколением земельных собст венников активов в потенциал для развития производства.

Перспективным направлением сокращения транзакционных издер жек является формирование единой информационной сети для нотариу сов, регистраторов, работников кадастровых палат, налоговиков о соб ственниках, видах собственности, недоимках, зарегистрированных пра вах в рамках проекта «Электронная Россия». В настоящее время можно только говорить о том, что объединение функций кадастрового и техни ческого учета, службы регистрации прав на недвижимое имущество уже объявлено. Это должно сократить издержки.

В настоящее время идет работа по формированию единой службы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. После окончания работы все до кументы для постановки участка на учет, получение выписок, регистрации будут осуще ствляться в одном окне.

В 2005 г. в Конаковском р-не Тверской области сбор справок для вступления в наследст во оценивался не менее чем в 4,5 тыс. руб.;

доставка работников службы инвентаризации до участка – 1 тыс. руб.;

оплата услуг службы инвентаризации (бывшее БТИ) – от 5 тыс.

руб.;

передача готовых документов (без сбора справок) в орган, осуществляющий регист рацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для внесения информации о правах, получение выписки – от 3 тыс. руб.

Экономический эффект от введения рекомендуемых мероприятий проявится в сокращении сроков вступления в права наследства, более активного вовлечения земельных участков в земельный оборот, пло щадь которых только по участкам в долевой собственности оценивается не менее чем 14 млн гектаров.

5.5. Транзакционные издержки переоформления прав пользования и владения земельными участками В соответствии с ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» все юридические лица обязаны выкупить или взять в аренду участок, ранее предоставленный им на титуле постоянно го бессрочного пользования. Установлен срок, до которого это пере оформление должно произойти. Как было отмечено в разделе 4, сель скохозяйственные организации не переоформляют свои права на землю.

Предельный срок переоформления уже был перенесен с 1 января 2004 г.

на 1 января 2006 г., с 2006 г. – на 2008 г., затем – на 2010 г., а сейчас – на 2012 г. Почему это происходит? Попытка переоформления участка в одной из сельскохозяйственных организаций Московской области убе дительно продемонстрировала: этот процесс также сопряжен с высоки ми транзакционными издержками. Основа этого кроется в несоответст вии общей схемы переоформления состоянию объекта – участку не сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назна чения. Общая схема устанавливает принцип переоформления – выкуп или аренда по ограниченным ценам. Сам порядок переоформления при нимался в субъектах РФ. Однако и он не позволял переоформить право на участок. Право продавать или передавать участки сельскохозяйст венных земель в аренду в отношении участков в муниципальной собст венности, а также участков, находящихся в государственной собствен ности, собственность на которые (между федерацией, ее субъектами и муниципалитетами) не разграничена, в настоящее время дано органу местного самоуправления муниципального района.

Любой пользователь, имеющий землю на титуле постоянного (бес срочного) пользования, в ходе переоформления столкнется со многими скрытыми проблемами, которые даже не обсуждаются в обществе.

Во-первых, с 2001 по 2006 г. в Земельном кодексе действовала норма о том, что граждане – пользователи участка на таком титуле могут по лучить землю в собственность бесплатно (ст. 20). С 2006 г. норма о бес платной передаче земель, ранее предоставленных в постоянное (бес Оборот сельскохозяйственных земель… срочное) пользование, снята. Вместо нее внесены нормы о переоформ лении конкретных участков – садоводства и т.д., а участки для ведения КФХ уже не упоминаются. С 2005 г. действует норма ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 10), по которой кресть янские хозяйства и сельскохозяйственные организации должны выку пить участки или арендовать их. Параллельное существование двух норм, которые могли распространяться на КФХ, но которые предпола гали бесплатное и платное переоформление земли, затрудняли принятие решений по переоформлению.

Во-вторых, по ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»

была ограничена цена выкупа участков под зданиями, а по ФЗ «Об обо роте земель сельскохозяйственного назначения» – участков без строе ний (т.е. участков из земель сельскохозяйственного назначения, на ко торые распространяется этот закон). Однако цена выкупа установлена на уровне 20% от кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (ст. 10). Земли, переданные в постоянное (бессрочное) пользование не государственных пользователей, как правило, являются несельскохо зяйственными угодьями. Это участки под полевыми дорогами, болота ми, гарями и т.п. Очевидно, что для такого рода участков цена выкупа завышена. Кроме того, участки для выкупа не сформированы, а собст венник – государство – не берет на себя расходов по их формированию.

То есть цена выкупа неограниченна;

она складывается из двух состав ляющих – ограниченной законом цены и цены, о которой все умалчи вают и которая устанавливается коммерческими структурами, проводя щими работы по формированию участка.

В-третьих, участок хозяйства в постоянном (бессрочном) пользова нии числится под одним кадастровым номером, но состоит из десятков– сотен обособленных на местности участков под болотами, оврагами, полевыми дорогами, водоемами, зданиями, сенажными траншеями, под зданиями и тому подобное. Как его выкупать или арендовать: одним участком или каждым в отдельности? Одним – невозможно, т.к. при регистрации прав на объекты недвижимости (которые в большинстве своем еще не зарегистрированы) требуется регистрировать права на здание и участок. Регистрация по обособленным на местности участкам приведет к отказу от части таких участков, так как сельскохозяйствен ная организация может быть не заинтересована во многих участках, например под полевыми дорогами между полей, находящихся в собст венности или пользовании не сельскохозяйственной организации, а дру гих лиц. В этом случае в государственной собственности без пере оформления останется много участков-пятнышек, использование кото рых другими заинтересованными лицами крайне ограниченно: таких лиц может и не быть.

В-четвертых, в ходе переоформления теоретически можно отказать ся от какого-либо отдельного участка (под болотами и т.д.). Однако для этого нужно такой участок сформировать, затратив большие средства.

На практике пользователь сталкивается даже с тем, что, оплачивая за государство работы по формированию участка, он должен у государства спрашивать разрешения на раздел исходного многоконтурного участка.

Это, даже при хорошем отношении районной администрации, требует не менее двух обращений и не менее месяца для ожидания решения. То есть участок один, многоконтурный, в государственной собственности, который пользователь обязан взять в аренду или выкупить. Однако пользователь не может его выкупить весь сразу, не может разделить без разрешения, не может выкупить за ограниченную законом сумму, т.к.

требуется еще проводить за собственника межевание1.

В-пятых, каждый из обособленных участков имеет установленный еще до реформы вид угодий. В том числе есть угодья, которые числятся под лесом. Если этот лес не находится в ведении леспромхоза, то может ли он быть выкуплен? По общему правилу лес не может быть выкуплен, а может быть взят в аренду только на аукционе. Как пользователю реа лизовать предписанное законом право выкупить или арендовать лесной участок?

Неясная процедура способствует росту транзакционных издержек, в том числе на создание неформальных стимулов для принятия чиновни ками решений, не предусмотренных их должностными обязанностями.

Например, в 2006 г. сельскохозяйственной организацией (ЗАО) в Можайском районе Московской области была начата процедура пере оформления прав постоянного бессрочного пользования. Площадь уча стка – 760 гектаров, участок состоял из более чем 300 участков под до рогами, зданиями, кустарниками, болотами и т.д. Только в 2010 г. про цедура была окончена: ЗАО получило более 300 свидетельств на право собственности обособленными участками несельскохозяйственных уго С марта 2008 г., после принятия ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», нель зя формировать многоконтурные участки, нужно спрашивать разрешение на раздел участ ка. По ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

нельзя зарегистрировать права и выкупить весь участок в пользовании сельхозорганиза ции как один, т. к. в нем много разных, в т.ч. и под зданием, участков.

Оборот сельскохозяйственных земель… дий общей площадью 760 га. На процедуру ушло около четырех лет.

При этом были применены стимулы для официальных лиц, принимаю щих необходимые для переоформления решения. В качестве примера можно привести две сложные ситуации и способы их урегулирования.

1. На момент начала переоформления – в 2006 г. – ЗАО имело пра воустанавливающий документ на землю: постановление главы район ной администрации о передаче земли ЗАО в постоянное (бессрочное) пользование. Правоустанавливающий документ – свидетельство о праве – был подготовлен, но по каким-то причинам не был выдан сель хозорганизации и помещен в дело правоустанавливающих документов по хозяйству в районном отделе Роснедвижимости. Для переоформле ния прав пользования организация должна была предоставить в отдел районной администрации по управлению госимуществом правоустанав ливающий и правоудостоверяющий документы на землю, а также дру гие необходимые документы. Из-за отсутствия правоудостоверяющего документа заявление было оставлено без движения. При обращении в районный отдел Роснедвижимости выяснилось, что отдел не может вы дать подготовленное в 1992 г. свидетельство, подтверждающее право пользования: с 1998 г. документы выдает орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При обращении в орган по ре гистрации выяснилось, что в 2006 г. он не может выдать такое свиде тельство, т.к. с 1 января 2001 г. участки на праве постоянного (бессроч ного) пользования не предоставляются. Все доводы о том, что это не новое право, возникающее в 2006 г., а подтверждение ранее возникшего в 1992 г. права, не возымели действия на руководителя регистрацион ной палаты: организации отказали во внесении в ЕГРП информации о ранее возникшем праве на участок и выдаче свидетельства. Организа ция обратилась в суд, суд не принял дело к рассмотрению, т.к. не нашел предмета спора. Через несколько месяцев были установлены нефор мальные отношения сельхозорганизации и органа по регистрации прав на землю, регистрационная палата выдала необходимый документ.

Причина: руководитель палаты не имел инструкций, как поступать в подобных ситуациях, ему было проще отказать.

2. На участке в 0,4 гектара – части многоконтурного участка в посто янном (бессрочном) пользовании ЗАО – по кадастровому учету числил ся лес. Реализовать свои права по выкупу или аренде этого участка ор ганизация не могла: лес нельзя было купить, а аренда могла быть полу чена только через аукцион. С другой стороны, 0,4 гектара не могли быть лесом, т.к. такой маленький участок не мог быть «экологической систе мой», каковой является лес в соответствии с Лесным кодексом Россий ской Федерации. ЗАО получило справку из леспромхоза, что участок не находится в его сфере. В районном отделе Роснедвижимости участок числился лесом на основании экспликации земель хозяйства. Органа, который бы проверил правомочность установления вида угодий «лес», а не «древесно-кустарниковая растительность», не было определено. Дело по переоформлению остановилось на год. После этого при применении неформальных стимулов чиновник дал справку, что это «древесно кустарниковая растительность»: переоформление прав продолжилось.

Необходимость применения неформальных методов решения про блемы проистекает из-за того, что формальные институты этих проблем не замечают. Денежная оценка стимулов для активизации неформаль ной деятельности чиновников и время, затраченное на взаимодействие с ними, составят транзакционные издержки данного процесса. Ниже при веден пример переоформления права пожизненного наследуемого вла дения главой КФХ – раздел 5.6. Процедура переоформления заняла по времени около двух лет, отсутствовали перспективы ее окончания на формальных основаниях. В результате была реализована неформальная схема переоформления права. Описание дает представление, с чем стал киваются земельные пользователи, которые хотят законодательно полу чить земли в собственность. Название хозяйства, района не указано именно потому, что фермер не смог реализовать процедуру переоформ ления по закону.

5.6. Описание процедуры переоформления права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком для ведения КФХ Краткая информация по хозяйству. КФХ фермера М–ва располо жено в 50 км от Москвы, на территории Московской области. Хозяйство было зарегистрировано в начале 1992 г. Площадь участка: 10 гектаров сельскохозяйственных угодий. Глава хозяйства имеет на руках поста новление главы администрации N-ского района Московской области о предоставлении ему в пожизненное наследуемое владение из земель сельскохозяйственного назначения земельного участка с кадастровым номером NN площадью 100 000 кв. м. Право фермера на пожизненное наследуемое владение земельным участком удостоверяется государст Оборот сельскохозяйственных земель… венным актом, зарегистрированным в Книге записей государственных актов на право собственности, владения и пользования землей.



Pages:     | 1 |   ...   | 6 | 7 || 9 | 10 |   ...   | 11 |
 




Похожие материалы:

«Б.В. Ерофеев ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО РОССИИ Учебник 9-е издание, переработанное Ответственный редактор — главный научный сотрудник Института государства и права РАН, доктор юридических наук, профессор Н.И. Краснов Москва Юрайт 2004 УДК 34 ББК 67.407я73 Е78 Ерофеев Борис Владимирович — доктор юридических наук, заслуженный деятель науки РФ, профессор Московской государственной юридической академии, академик Рос сийской экологической академии Ерофеев Б.В. Е78 Земельное право России: Учеб. / Отв. ред. Н.И. ...»

«АКАДЕМИЯ НАУК СССР УРАЛЬСКИЙ НАУЧНЫЙ ЦЕНТР Институт экологии растений и животных Н.Г. СМИРНОВ, В.Н. БОЛЬШАКОВ, А.В.БОРОДИН ПЛЕЙСТОЦЕНОВЫЕ ГРЫЗУНЫ СЕВЕРА ЗАПАДНОЙ СИБИРИ Ответственный редактор доктор биологических наук Л.Н. ДОБРИНСКИЙ НАУКА 1986 УДК 569.32 + 56.11 + 599.32 ВВЕДЕНИЕ С м и р н о в Н.Г., Б о л ь ш а к о в В.Н., Б о р о д и н А.В. Плейстоценовые грызуны Севера Западной Сибири. М.: Наука, 1986. Работа о четвертичной истории грызунов Севера Западной Сибири выхо­ Книга посвящена ...»

«Министерство сельского хозяйства Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Пензенская государственная сельскохозяйственная академия ВКЛАД МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ В ИННОВАЦИОННОЕ РАЗВИТИЕ АПК РОССИИ Сборник материалов Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 60-летию ФГБОУ ВПО Пензенская ГСХА ТОМ I Пенза 2011 Министерство сельского хозяйства Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное ...»

«Владимир Век СТРУКТУРА МАТЕРИИ В РАМКАХ КОНЦЕПЦИИ МАКРО-МИКРОБЕСКОНЕЧНОСТИ МИРА Монография Пермь, 2011 УДК 1 ББК 87.2 В 26 Рецензенты: Доктор философских наук С.Н. Некрасов, заведующий кафедрой философии Уральской государственной сельскохозяйственной академии, профессор Уральского федерального университета имени первого президента России Б.Н. Ельцина Кандидат физико-математических наук С.А. Курапов, ведущий научный сотрудник ЗАО Уральский проект Кандидат технических наук В.Р. Терровере, старший ...»

«1 Васюганское болото природные условия, структура и функционирова- ние Томск 2003 2 Российская Академия Сельскохозяйственных Наук Сибирское отделение Сибирский научно-исследовательский институт торфа Russian Academy of Agricultural Science Siberian Institute of Peat Васюганское болото природные условия, структура и функционирование Vasyugan Bog nature conditions, structure and functioning Под общей редакцией чл.корр. РАСХН Инишевой Л.И. Under the general direction of Prof. Dr. L.I. Inisheva ...»

«П. П. Власов, М. В. Орлова, Н. В. Тарасенков Краткий курс экологии Министерство науки и образования Российской Федерации Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Санкт – Петербургский государственный университет технологии и дизайна Кафедра инженерной химии и промышленной экологии П. П. Власов, М. В. Орлова, Н. В. Тарасенков Краткий курс экологии Утверждено Редакционно-издательским советом Университета в качестве учебного пособия Санкт-Петербург 2010 УДК ...»

«Институт МГУ имени Государственный фундаментальных М.В. Ломоносова биологический музей проблем биологии РАН имени К.А. Тимирязева БИОСФЕРА–ПОЧВЫ–ЧЕЛОВЕЧЕСТВО: УСТОЙЧИВОСТЬ И РАЗВИТИЕ Материалы Всероссийской научной конференции, посвященной 80-летию профессора А.Н. Тюрюканова (Москва, 14–16 марта 2011 г.) Москва – 2011 УДК 574 ББК 20.1 С 53 БИОСФЕРА–ПОЧВЫ–ЧЕЛОВЕЧЕСТВО: УСТОЙЧИВОСТЬ И РАЗВИТИЕ: Материалы Всероссийской научной конференции, посвя щенной 80-летию профессора А.Н. Тюрюканова / Отв. ...»

«РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ НАУК _ ВСЕРОССИЙСКИЙ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ РАСТЕНИЕВОДСТВА имени Н. И. ВАВИЛОВА (ВИР) ТРУДЫ ПО ПРИКЛАДНОЙ БОТАНИКЕ, ГЕНЕТИКЕ И СЕЛЕКЦИИ том 173 Редакционная коллегия Д-р биол. наук, проф. Н. И. Дзюбенко (председатель), д-р биол. наук О. П. Митрофанова (зам. председателя), канд. с.-х. наук Н. П. Лоскутова (секретарь), д-р биол. наук С. М. Алексанян, д-р биол. наук И. Н. Анисимова, д-р биол. наук Н. Б. Брач, д-р с.-х. наук, проф. В. И. Буренин, ...»

«Федеральное государственное бюджетное учреждение Мордовский государственный природный заповедник имени П.Г. Смидовича ТРУДЫ Мордовского государственного природного заповедника имени П. Г. Смидовича Выпуск X Саранск – Пушта 2012 УДК 502.172(470.345) ББК: Е088(2Рос.Мор)л64 Т 782 Редакционная коллегия: с.н.с. О. Н. Артаев, к.б.н. К. Е. Бугаев, н.с. О. Г. Гришуткин, д.б.н. А. Б. Ручин (отв. редактор), н.с. А. А. Хапугин Т 782 Труды Мордовского государственного природного заповедника имени П. Г. ...»

«КУЗБАССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ Т.Ф. ГОРБАЧЕВА Администрация Кемеровской области Департамент природных ресурсов и экологии Кемеровской области Российская Экологическая Академия МАТЕРИАЛЫ МЕЖДУНАРОДНОГО ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ФОРУМА ПРИРОДНЫЕ РЕСУРСЫ СИБИРИ И ДАЛЬНЕГО ВОСТОКА – ВЗГЛЯД В БУДУЩЕЕ ТОМ II 19 – 21 ноября 2013 года Кемерово УДК 504:574(471.17) ББК Е081 Материалы Международного Экологического Форума Природные ресурсы Сибири и Дальнего Востока – взгляд в будущее ...»

«Министерство сельского хозяйства Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Пензенская государственная сельскохозяйственная академия Совет молодых ученых Пензенской ГСХА Научное студенческое общество Пензенской ГСХА ИННОВАЦИОННЫЕ ИДЕИ МОЛОДЫХ ИССЛЕДОВАТЕЛЕЙ ДЛЯ АПК РОССИИ Сборник материалов Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых 14…15 марта 2013 г. ТОМ II Пенза 2013 ...»

«АДМИНИСТРАЦИЯ АЛТАЙСКОГО КРАЯ ДЕПАРТАМЕНТ ПО ОХРАНЕ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ АЛТАЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ КРАСНАЯ КНИГА АЛТАЙСКОГО КРАЯ РЕДКИЕ И НАХОДЯЩИЕСЯ ПОД УГРОЗОЙ ИСЧЕЗНОВЕНИЯ ВИДЫ РАСТЕНИЙ Том 1 БАРНАУЛ–2006 1 ББК 28.688 УДК 581.9(571.15) К 78 Красная книга Алтайского края. Редкие и находящиеся под угрозой исчезновения виды растений. – Барнаул: ОАО “ИПП “Алтай”, 2006. – 262 с. В первый том Красной книги внесены 212 видов растений, нуждающихся в первоочередной охране, в том числе 2 вида ...»

«МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ИЖЕВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ АГРАРНАЯ НАУКА – ИННОВАЦИОННОМУ РАЗВИТИЮ АПК В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ Материалы Всероссийской научно-практической конференции, 12-15 февраля 2013 года Том II Ижевск ФГБОУ ВПО Ижевская ГСХА 2013 УДК 631.145:001.895(06) ББК 4я43 А 25 Аграрная наука – инновационному развитию АПК в А 25 ...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное агентство по образованию Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Санкт-Петербургская государственная лесотехническая академия имени С.М. Кирова И.В. Григорьев доктор технических наук, доцент А.И. Жукова кандидат технических наук О.И. Григорьева кандидат сельскохозяйственных наук А.В. Иванов инженер СРЕДОЩАДЯЩИЕ ТЕХНОЛОГИИ РАЗРАБОТКИ ЛЕСОСЕК В УСЛОВИЯХ СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО РЕГИОНА РОССИЙСКОЙ ...»

«В.И. Титова, М.В. Дабахов, Е.В. Дабахова ОБОСНОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОТХОДОВ В КАЧЕСТВЕ ВТОРИЧНОГО МАТЕРИАЛЬНОГО РЕСУРСА В СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОМ ПРОИЗВОДСТВЕ Н. Новгород, 2009 В.И. Титова М.В. Дабахов Е.В. Дабахова ОБОСНОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОТХОДОВ В КАЧЕСТВЕ ВТОРИЧНОГО МАТЕРИАЛЬНОГО РЕСУРСА В СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОМ ПРОИЗВОДСТВЕ Допущено УМО вузов РФ по агрономическому образованию в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлениям Агрономия, Агрохимия и ...»

«i Космическое Послание Мишель Дэмаркэ Перевод с английского оригинала под заглавием Thiaoouba Prophecy Впервые опубликованным под заглавием Abduction to the 9-th planet ISBN 9 780646 159966 Верить недостаточно. Надо ЗНАТЬ. i ii Предисловие Я написал эту книгу как ответ на полученные распоряжения, которым я подчинился. Она – рассказ о событиях, которые произошли со мной лично – я утверждаю это. Я полностью отдаю себе отчет в том, что, до некоторой степени, эта необычная история будет воспринята ...»

«МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Алтайский государственный аграрный университет Л.М. Татаринцев ОСНОВЫ РАЦИОНАЛЬНОГО ПРИРОДОПОЛЬЗОВАНИЯ: ОСНОВЫ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА Учебное пособие Часть II Рекомендовано УМО по образованию в области землеустройства и кадастров в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению 120300, 120301 – Землеустройство ...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования ПЕНЗЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ КООПЕРАЦИЯ И ИНТЕГРАЦИЯ В АПК Учебник ПЕНЗА 2005 ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ 40 Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Пензенский государственный университет Кооперация и интеграция в АПК Допущено Учебно-методическим объединением по образованию в области производственного менеджмента в ...»

«СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ТЕХНИЧЕСКИХ НАУК Сборник статей Международной научно-практической конференции 4 марта 2014 г. Уфа РИЦ БашГУ 2014 1 УДК 00(082) ББК 65.26 С 43 Ответственный редактор: Сукиасян А.А., к.э.н., ст. преп.; СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ С 43 ТЕХНИЧЕСКИХ НАУК: сборник статей Международной научно-практической конференции. 4 марта 2014 г.: / отв. ред. А.А. Сукиасян. - Уфа: РИЦ БашГУ, 2014. – 100 с. ISBN 978-5-7477-3496-8 Настоящий сборник ...»






 
© 2013 www.seluk.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.